Какие бывают торги и как в них участвовать: простое объяснение

Представьте, что один велосипед хотят купить пять человек. Продавец объявляет предмет, начальную цену и правила. Кто выполнит условия и предложит лучшую цену, тот получит велосипед.

Это торги.

Но квартира банкрота, арестованный автомобиль, муниципальная аренда земли и государственная закупка продаются и покупаются по разным правилам. Ошибка новичка — считать все электронные процедуры одинаковыми.

Материал проверен по состоянию на 21 августа 2026 года.

Это общая информация, а не личная юридическая консультация. Перед задатком проверяйте извещение, документы лота и действующую редакцию правил конкретной площадки.

Самое главное за минуту

Вид процедуры	Что происходит
Аукцион по продаже	Участники обычно повышают цену, побеждает лучшее ценовое предложение
Конкурс	Учитывают цену и иные заранее объявленные условия
Публичное предложение	Цена снижается по графику, но способ выбора победителя зависит от закона
Банкротные торги	Продают имущество гражданина или компании-банкрота
Торги по 229-ФЗ	Реализуют арестованное имущество должника в исполнительном производстве
Приватизация	Государство или муниципалитет продаёт своё имущество
Земельный аукцион	Продают участок либо право его аренды
Коммерческие торги	Частный собственник продаёт актив по своему регламенту
Закупка	Заказчик не продаёт, а выбирает поставщика товара, работы или услуги

Главное правило: сначала определите закон и вид процедуры, потом оценивайте скидку.

Словарь участника

Лот — имущество или право, которое продают либо передают в аренду.

Организатор торгов — лицо, которое размещает сообщение, принимает заявки и проводит процедуру.

Извещение — основное объявление. В нём указаны лот, сроки, задаток, документы, площадка и порядок торгов.

Электронная торговая площадка, ЭТП — сайт, где подают заявки и ценовые предложения.

Начальная цена — стоимость, с которой начинается ценовой этап.

Шаг аукциона — установленный размер изменения цены.

Задаток — обеспечение серьёзности заявки. Проигравшим его обычно возвращают. Победитель может потерять задаток при отказе подписать договор или вовремя заплатить.

Протокол — официальный документ о допуске, ходе или результате торгов.

Победитель — участник, определённый по правилам конкретной процедуры.

Основные формы торгов

Аукцион

На аукционе решает цена.

При продаже имущества она обычно растёт. Квартиру выставили за 5 млн рублей, один участник предложил 5,1 млн, второй — 5,2 млн. Если новых ставок нет, победил второй.

В закупке логика часто обратная: заказчик покупает, а поставщики снижают цену контракта.

• аукцион по продаже — цена чаще повышается;
• электронный аукцион в закупках — цена чаще снижается.

Конкурс

В конкурсе одной цены недостаточно. Организатор оценивает объявленные критерии: опыт, срок, качество решения, обязательства по сохранению объекта или иные условия.

Например, покупатель исторического здания может быть обязан провести реставрацию в срок. Победа означает и право купить объект, и обязанность выполнить конкурсные условия.

Публичное предложение

При публичном предложении цена поэтапно снижается.

• дни 1–5 — 5 млн рублей;
• дни 6–10 — 4,5 млн;
• дни 11–15 — 4 млн.

Ждать последнего периода рискованно: другой участник может подать подходящую заявку раньше.

Важно: публичное предложение при банкротстве и при приватизации — разные процедуры. Правила выбора покупателя не совпадают.

Повторные торги

Если первые торги не состоялись или договор не заключён, закон может предусматривать повторную процедуру.

• в банкротстве повторная начальная цена обычно на 10% ниже первоначальной;
• по 229-ФЗ начальная цена вторичных торгов обычно снижается на 15%, если первые сорвались по основаниям, указанным в пунктах 1–3 статьи 91;
• специальные процедуры устанавливают свои размеры.

Открытые и закрытые торги

Открытые доступны всем лицам, отвечающим требованиям. Закрытые допускают ограниченный круг участников либо закрытый доступ к сведениям. Такие процедуры встречаются, например, при ограниченно оборотоспособном имуществе и закупках с гостайной.

Электронные и очные торги

Большинство процедур проводят через интернет. Но применимый закон может предусматривать другой формат. Проверяйте извещение, а не общий рекламный каталог.

Что такое тендер

«Тендер» — разговорное общее название конкурентной процедуры. В законе важнее точный термин: аукцион, конкурс, запрос котировок, публичное предложение.

1. Торги по банкротству по 127-ФЗ

В деле о банкротстве имущество должника продают, а деньги направляют на расчёты по правилам очерёдности. Главный источник — Федеральный закон № 127-ФЗ.

Что продают

• квартиры, дома и участки;
• машины и спецтехнику;
• гаражи, склады, офисы;
• станки и оборудование;
• доли в компаниях;
• права требования;
• товарные знаки;
• имущественные комплексы.

Продажу организует арбитражный управляющий либо привлечённый организатор. Сообщения ищут в ЕФРСБ и на площадке, указанной в публикации.

Три обычных этапа

Первый аукцион

Участники повышают цену. Побеждает наибольшая ставка.

Повторный аукцион

Если первый аукцион не дал результата и договор не заключён, начальная цена повторных торгов обычно устанавливается на 10% ниже.

Публичное предложение

После неудачных повторных торгов имущество продают с последовательным снижением цены. В сообщении указывают интервалы, величину снижения и минимальную цену, если она установлена порядком продажи.

По пункту 4 статьи 139 закона № 127-ФЗ право покупки получает участник с подходящим предложением не ниже цены текущего периода. При разных предложениях побеждает максимальное; при равных — заявка, поданная раньше.

Это не соревнование «кто дождался дна». Хороший объект может уйти на раннем этапе.

Если участник один

Первые или повторные торги формально признают несостоявшимися, когда допущен один участник. Но если его заявка соответствует условиям и содержит цену не ниже начальной, управляющий заключает с ним договор. Это следует из пункта 17 статьи 110 закона № 127-ФЗ.

Срок заявок, задаток, оплата

По общим правилам статьи 110:

• срок приёма заявок — не менее 25 рабочих дней;
• задаток — не более 20% начальной цены;
• оплата по договору — в течение 30 дней со дня подписания.

Для конкретного имущества могут действовать специальные нормы. Точные даты всегда берите из сообщения и договора.

Пример

Склад выставили за 20 млн рублей. Первый аукцион не состоялся. Повторный начался с 18 млн. Покупателя снова нет. На публичном предложении цена снижается по графику. На этапе 14 млн поступает соответствующая заявка. Если нет более высокой заявки того же периода, этот участник получает право заключить договор.

Главные риски

• объект занят должником, жильцами или арендатором;
• осмотр ограничен;
• продаётся доля, а не весь объект;
• право собственности оспаривается;
• границы земли не установлены;
• объект повреждён или отсутствует;
• сохраняются сервитут, аренда или иные права;
• торги и договор оспаривают в суде.

Низкая цена не заменяет проверку объекта.

2. Торги в исполнительном производстве по 229-ФЗ

Если должник не исполняет судебный акт, пристав может арестовать имущество, оценить его и передать на реализацию. Основной закон — № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Такие процедуры называют торгами приставов, торгами арестованного имущества или торгами по 229-ФЗ.

Что продают на аукционе

В частности:

• недвижимость и права на неё;
• заложенное имущество;
• ценные бумаги;
• имущественные права;
• вещи стоимостью свыше 500 тыс. рублей;
• иное имущество, для которого закон требует открытых торгов.

Пристав арестовывает и оценивает актив, затем передаёт его на реализацию специализированной организации.

Два аукциона

Первый начинается с цены, указанной в постановлении об оценке. Если он не состоялся, вторичные торги назначают не ранее 10 дней и не позднее месяца. Начальную цену обычно снижают на 15%.

После вторичных торгов обычной банкротной «публички» нет. Нереализованное имущество предлагают взыскателю по правилам статей 87 и 92.

Один участник и оплата

Статья 91 закона № 229-ФЗ относит к основаниям несостоявшихся торгов менее двух заявок, явку одного участника и отсутствие повышения цены.

Победитель обязан полностью оплатить имущество в течение пяти дней со дня торгов. Поэтому искать кредит после ставки поздно.

Риски

• должник не освобождает помещение;
• объект трудно осмотреть;
• описание или оценка ошибочны;
• есть арендаторы и зарегистрированные жильцы;
• отдельные ограничения не прекращаются автоматически;
• действия пристава и торги оспариваются;
• пятидневного срока недостаточно для привлечения кредита.

3. Реализация залога и ипотеки

Залог обеспечивает возврат долга. Если обязательство нарушено, предмет залога может быть продан:

• в исполнительном производстве;
• в деле о банкротстве;
• во внесудебном порядке, если это допускают закон и соглашение;
• по специальным правилам закона № 102-ФЗ об ипотеке.

Фразы «ипотечные торги» недостаточно. Нужно установить основание: решение суда, исполнительная надпись, банкротство или внесудебная процедура.

Проверяйте договор ипотеки, начальную цену, жильцов, права членов семьи, выписку ЕГРН, порядок снятия записей и срок оплаты.

4. Государственные и муниципальные торги

«Муниципальные торги» — не один вид. Город может продать помещение, сдать его в аренду, предоставить земельный участок либо закупить услугу. У каждой операции свои правила.

4.1. Приватизация по 178-ФЗ

Продажа государственного или муниципального имущества в частную собственность регулируется законом № 178-ФЗ.

Аукцион

Цена повышается. Если заявку подало одно лицо и оно признано единственным участником, договор заключается с ним по начальной цене.

Задаток составляет:

• 10% начальной цены, если она меньше 100 млн рублей;
• 20%, если цена составляет 100 млн рублей и более.

Конкурс

Покупатель предлагает цену и обязуется выполнить объявленные условия: сохранить назначение, провести работы, обеспечить охрану объекта культурного наследия. Неисполнение условий может иметь серьёзные последствия.

Публичное предложение

Его применяют после несостоявшегося аукциона. Цена снижается до цены отсечения — обычно 50% начальной цены несостоявшегося аукциона.

Если несколько участников принимают цену на одном шаге, между ними проводится повышение. Если участник один, именно эту процедуру признают несостоявшейся. Это отличается от банкротного публичного предложения.

Продажа по минимально допустимой цене

С 1 июля 2024 года этот способ заменил продажу без объявления цены. Его применяют, когда публичное предложение не дало результата.

Минимальная цена составляет:

• 5% цены первоначального предложения;
• 10%, если цена первоначального предложения превышала 20 млн рублей.

Задаток — 1% цены первоначального предложения, указанной при публичном предложении. Единственный соответствующий требованиям участник может купить имущество по установленным правилам.

Специальное федеральное жильё

С 15 июля 2026 года часть жилых помещений и долей, поступивших в собственность России по судебным актам, приватизируется через аукцион. После несостоявшегося аукциона повторная начальная цена уменьшается на 5%. Для доли учитывается преимущественное право сособственников. Это узкая специальная процедура, а не правило для всего жилья.

4.2. Аренда публичного имущества

Участник получает право пользоваться объектом, но не становится его собственником. Основные нормы содержатся в статье 17.1 закона № 135-ФЗ и подзаконных правилах.

Проверяйте:

• срок аренды;
• размер и структуру платы;
• коммунальные расходы;
• допустимую деятельность;
• ремонт и содержание;
• субаренду;
• обязанности по сохранению объекта.

С 1 июля 2026 года для ряда обязательных торгов действуют общие требования статьи 17.3 закона № 135-ФЗ. Решения, принятые до этой даты, исполняются по переходным правилам. Поэтому дата решения и извещения важна.

4.3. Земельные торги

Публичный участок могут продать или сдать в аренду. Это разные сделки. Основные правила находятся в статьях 39.11–39.13 Земельного кодекса РФ.

На аукционе может повышаться:

• цена продажи участка;
• ежегодная арендная плата;
• первый арендный платёж.

Если извещение говорит «право аренды на 10 лет, начальная цена 120 тыс. рублей в год», победитель не покупает землю за 120 тыс. Он получает аренду и платит итоговую ежегодную сумму.

До заявки проверьте кадастровый номер, границы, вид использования, возможность строительства, подъезд, сети, ЗОУИТ, сервитуты и обязанности по подготовке участка.

4.4. Право размещения объекта

Муниципалитет может продавать право разместить рекламную конструкцию, киоск, летнее кафе, парковку или другой объект. Победитель не получает землю в собственность. Он получает ограниченное право на срок и обязан соблюдать схему и условия.

5. Конфискованное и обращённое в доход государства имущество

Конфискованное имущество перешло государству по судебному акту. В зависимости от вида вещи его продают, передают, перерабатывают или уничтожают.

Не путайте:

• арестованное — собственнику временно запрещено распоряжаться;
• изъятое — вещь забрана по специальному основанию;
• конфискованное — право прежнего владельца прекращено, имущество обращено государству.

Порядок зависит от основания поступления имущества государству.

6. Коммерческие торги банков и компаний

Банк может продавать недвижимость, автомобили, непрофильные активы и права требования. Компания — оборудование, транспорт или запасы.

Частный организатор вправе установить собственный регламент в пределах закона: открытый аукцион, закрытые предложения, сбор оферт, переговоры или право отказаться от продажи.

Читайте регламент и проект договора. Название «банковский аукцион» не определяет правовую процедуру.

7. Специальные отраслевые торги

На них предоставляют право пользоваться недрами, лесным участком, водными биоресурсами, квотой или рекламным местом. Для участия могут требоваться лицензия, опыт, специалисты, оборудование или статус юрлица.

У каждой отрасли собственный закон и орган. Общего чек-листа документов недостаточно.

8. Закупки по 44-ФЗ и 223-ФЗ

В закупке заказчик не продаёт, а покупает товар, работу или услугу.

44-ФЗ

По закону № 44-ФЗ государственные и муниципальные заказчики применяют предусмотренные законом способы: электронный конкурс, электронный аукцион, электронный запрос котировок и закрытые процедуры.

На электронном аукционе поставщики обычно снижают цену. Победитель обязан поставить товар или выполнить работу, а не купить объект.

223-ФЗ

По закону № 223-ФЗ работают указанные в нём компании. Помимо закона критично положение о закупке конкретного заказчика: оно определяет способы и детали процедуры.

Когда имущество передают без торгов

Закон предусматривает исключения: специальное право арендатора, собственника соседнего объекта, льготного лица и другие случаи. Но фраза «так удобнее» не является основанием. Нужна конкретная норма.

Где искать торги

Что ищем	Официальный источник
Публичное имущество, земля, аренда и многие обязательные торги	ГИС Торги
Имущество банкротов	ЕФРСБ и торги Федресурса
Исполнительные производства	ФССП России
Закупки по 44-ФЗ и часть закупок по 223-ФЗ	ЕИС закупок
Федеральное имущество	Росимущество

Агрегатор удобен для поиска, но юридически значимые условия сверяйте в официальном реестре, на площадке и в приложенных файлах.

Кто может участвовать

Во многих имущественных торгах участвует обычный гражданин. ИП для покупки квартиры, машины или гаража обычно не нужен.

Но ограничения возможны:

• запрет для отдельных иностранных лиц;
• лицензия для специальной деятельности;
• требования к независимости от организатора;
• запрет для должника, управляющего или заинтересованных лиц;
• членство в СРО, опыт и обеспечение в закупках;
• особый статус для ограниченно оборотоспособного имущества.

Как участвовать: 10 шагов

Шаг 1. Понять предмет

Это собственность или аренда? Весь объект или доля? Вещь или право требования? Входит ли земля? Указана ли цена с НДС?

Шаг 2. Определить закон

• 127-ФЗ — банкротство;
• 229-ФЗ — исполнительное производство;
• 178-ФЗ — приватизация;
• Земельный кодекс — публичная земля;
• 135-ФЗ — аренда публичного имущества и ряд обязательных торгов;
• 44-ФЗ или 223-ФЗ — закупка.

Шаг 3. Зарегистрироваться заранее

Могут понадобиться Госуслуги, регистрация на ЭТП, квалифицированная электронная подпись и проверка профиля. Последний день для этого не подходит.

Шаг 4. Скачать все документы

Нужны извещение, положение о продаже, форма заявки, проект договора, оценка, выписка ЕГРН, фотографии, кадастровые материалы, акты пристава и судебные документы.

Шаг 5. Осмотреть имущество

Проверьте существование, адрес, доступ, пользователей, состояние, подъезд, коммуникации и соответствие фотографиям. Если осмотр не дают, заложите риск в цену либо откажитесь.

Шаг 6. Проверить право и ограничения

Для недвижимости важны собственник, площадь, ипотека, аресты, аренда, сервитуты, доли, судебные споры, жильцы, капремонт, границы земли, вид использования и ЗОУИТ.

Продажа на торгах не всегда прекращает каждое ограничение.

Шаг 7. Посчитать полную стоимость

К ставке добавьте комиссию, пошлину, нотариуса, ремонт, вывоз, охрану, выселение, межевание, сети, налоги, финансирование и резерв на спор.

Максимальная ставка = рыночная стоимость после оформления − расходы − резерв на риск − нужная выгода.

Шаг 8. Внести задаток

Сверьте сумму, реквизиты, назначение, срок зачисления и договор о задатке. Не используйте реквизиты из случайного письма.

Шаг 9. Подать заявку

Проверьте имя, ИНН, полномочия представителя, комплект файлов, подпись, формат цены и поступление задатка. Сохраните номер и подтверждение подачи.

Шаг 10. Не сорвать оформление

После победы получите протокол, подпишите договор, доплатите цену, оформите акт и зарегистрируйте право. Ставка на площадке — начало оформления, а не конец.

Что происходит с задатком

Обычно задаток:

• возвращают проигравшим;
• засчитывают победителю;
• возвращают при отмене торгов;
• не возвращают победителю, который уклонился от договора или оплаты.

Комиссия площадки — отдельный платёж и может иметь другой порядок возврата.

Один участник: единого правила нет

Процедура	Обычный результат
Банкротный первый или повторный аукцион	Торги несостоявшиеся, но с соответствующим единственным участником заключается договор
Банкротное публичное предложение	Одна подходящая заявка может получить право покупки
Торги по 229-ФЗ	Менее двух заявок или один явившийся участник — торги несостоявшиеся
Приватизационный аукцион	Единственный участник покупает по начальной цене
Публичное предложение при приватизации	При одном участнике процедура несостоявшаяся
Продажа по минимально допустимой цене	Единственный участник может купить при соблюдении условий
Земля и аренда	Смотрите специальную норму и извещение

Совет «если вы один, вы автоматически победили» неверен.

12 ошибок новичка

1. Смотреть только на скидку.
2. Не понимать, что продают.
3. Верить фотографии вместо документов.
4. Не осматривать объект.
5. Считать, что все ограничения исчезнут сами.
6. Не читать проект договора.
7. Искать деньги после победы.
8. Путать задаток и полную цену.
9. Ждать последнего снижения на публичном предложении.
10. Забывать комиссию и оформление.
11. Превышать заранее рассчитанный лимит.
12. Заказывать только техническую подачу заявки без проверки лота.

Можно ли оспорить торги

Да, если нарушение существенно: необоснованный недопуск, сокрытие информации, нарушение сроков, неправильный выбор победителя, изменение условий либо ограничение конкуренции.

По статье 449 ГК РФ суд может признать торги недействительными; это влечёт недействительность заключённого с победителем договора.

В зависимости от процедуры нарушение обжалуют в ФАС, суде или по правилам обжалования действий пристава. Сроки могут быть короткими — действовать нужно сразу.

Частые вопросы

Может ли обычный человек участвовать?

Да, во многих имущественных торгах. Ограничения проверяют по закону и извещению.

Нужна электронная подпись?

Часто нужна, но требования различаются. Смотрите регламент площадки.

Можно участвовать без брокера?

Да. Брокер не заменяет правовую, техническую и финансовую проверку лота.

Можно купить квартиру в ипотеку?

Иногда. Банк должен заранее одобрить объект и уложиться в срок оплаты. После победы начинать переговоры поздно.

Почему цена низкая?

Из-за слабого спроса, плохого состояния, доли, жильцов, спора, неудобной земли или последовательного снижения. Скидка часто компенсирует риск.

Что лучше: банкротство или приставы?

Универсального ответа нет. В банкротстве бывает публичное предложение. По 229-ФЗ обычно два аукциона и короткая оплата. Качество конкретного лота важнее названия процедуры.

Снимается ли арест?

Арест, наложенный для реализации, должен сниматься в установленном порядке. Другие записи могут сохраниться. Проверяйте каждую отдельно.

Переходят ли долги прежнего владельца?

Личные кредиты обычно нет. Но отдельные обязанности связаны с объектом: известный пример — взносы на капитальный ремонт. Могут сохраняться аренда, сервитуты и права третьих лиц.

Что будет, если передумать после победы?

Возможна потеря задатка, штрафы и убытки. В закупках — включение в реестр недобросовестных поставщиков при наличии предусмотренных законом оснований.

Чек-лист перед задатком

• Понимаю применимый закон и вид торгов?
• Точно знаю предмет: собственность, аренда, доля или право?
• Прочитал извещение и проект договора?
• Проверил объект в официальных реестрах?
• Осмотрел объект или оценил риск отсутствия осмотра?
• Знаю, кто им пользуется?
• Разобрался с ипотекой, арестами, арендой и сервитутами?
• Посчитал комиссию, ремонт, налоги и оформление?
• Деньги на полную оплату готовы?
• Максимальная ставка записана заранее?

Один существенный ответ «нет» — повод остановиться.

Вывод

Общей процедуры «электронные торги» не существует.

• В банкротстве обычно есть первый аукцион, повторный аукцион и публичное предложение.
• По 229-ФЗ проводят первый и вторичный аукционы; банкротной публички после них нет.
• При приватизации применяют аукцион, конкурс, публичное предложение и продажу по минимально допустимой цене.
• На муниципальных торгах могут продавать имущество, землю, аренду или право размещения объекта.
• В закупках государство и компании покупают, а не продают.

Безопасная последовательность: определить закон, скачать документы, осмотреть и проверить лот, посчитать расходы, установить лимит, затем внести задаток.

Дешёвый лот ещё не выгодный. Выгодным он становится только после полной проверки.

Об авторе

Артем Плужников — юрист и специалист по недвижимости с опытом более 16 лет. Проверяет имущество и документы до торгов, оценивает риски, готовит заявки и сопровождает оформление купленных объектов.

Правовая база и официальные сервисы

• ГК РФ: статьи 447–449.1
• Закон № 127-ФЗ о банкротстве
• Закон № 229-ФЗ об исполнительном производстве
• Закон № 178-ФЗ о приватизации
• Земельный кодекс РФ, глава V.1
• Закон № 135-ФЗ о защите конкуренции
• Закон № 102-ФЗ об ипотеке
• Закон № 44-ФЗ о контрактной системе
• Закон № 223-ФЗ о закупках
• ГИС Торги
• ЕФРСБ
• Федресурс: поиск торгов
• ФССП России
• ЕИС закупок
• Росимущество