Как я купил четыре участка, на которых по документам можно было строить, а по факту — нельзя

В недвижимости есть две реальности.

Первая существует в документах: выписках из ЕГРН, градостроительных планах, уведомлениях администрации.

Вторая находится непосредственно на земле: под забором, в грунте, возле соседского дома или прямо под будущим фундаментом.

Иногда эти две реальности полностью совпадают. А иногда документы говорят, что участок подходит для строительства, а под землёй лежат водопровод, канализация и газопровод.

Именно так я однажды купил сразу четыре земельных участка в Дмитровском районе.

Четыре участка за 3,2 миллиона рублей

Мне предложили выкупить четыре соседних участка за 3 200 000 рублей. Получалось примерно по 800 тысяч рублей за каждый.

Для того района цена была очень привлекательной. Хорошее место, нормальный подъезд, вокруг уже сформировавшаяся застройка, а предложений о продаже практически не было.

Разумеется, такая скидка возникла не просто так.

Продавец сразу сообщил мне о проблеме: по участкам проходили инженерные коммуникации.

По имеющейся информации:

• водопровод пересекал все четыре участка практически по центру;
• рядом с ним проходила канализация;
• газопровод находился ближе к боковой границе.

То есть речь шла не о маленькой трубе, которую можно просто обойти фундаментом. Если информация была точной, водопровод и канализация фактически разрезали пятно застройки всех четырёх участков.

На земле вроде бы можно было строить жилые дома. Но как поставить дом, если прямо под ним проходит действующая канализация?

Именно поэтому участки и продавались с такой большой скидкой.

Я попросил продавца заказать ГПЗУ

Покупать землю только на основании слов продавца и соседей я не хотел. Поэтому попросил заказать градостроительные планы земельных участков — ГПЗУ.

Простыми словами, ГПЗУ показывает:

• что разрешено строить на участке;
• какие должны быть отступы от границ;
• где находится допустимое пятно застройки;
• какие ограничения известны государственным органам;
• какие зоны и объекты могут повлиять на строительство.

Я ожидал увидеть на плане трубы, охранные зоны или хотя бы какое-то указание на существующие сети.

Но когда ГПЗУ были готовы, произошло настоящее чудо.

Никаких коммуникаций в документах не оказалось.

Ни водопровода через центр участка.

Ни канализации.

Ни газопровода сбоку.

По документам участки выглядели полностью пригодными для строительства. Было нормальное пятно застройки, разрешённое использование земли подходило для жилого дома, зарегистрированные препятствия отсутствовали.

Возникло очевидное противоречие:

Продавец говорит, что под землёй лежат трубы, а официальный документ их не показывает.

Разумеется, я не решил, что после получения ГПЗУ трубы волшебным образом исчезли. Но юридическая картина оказалась намного лучше, чем я предполагал.

Я рассуждал так: возможно, сведения о коммуникациях устарели, их фактическое расположение отличается от того, которое описал продавец, либо сети когда-то проложили, но не внесли в государственные информационные системы.

Участки продавались с огромной скидкой, а документы не подтверждали существование ограничений. Я оценил риски и решил покупать.

После покупки я согласовал строительство

Когда право собственности было зарегистрировано, я направил уведомления о планируемом строительстве жилых домов по всем четырём участкам.

В разговорной речи это часто называют разрешением на строительство. Юридически для индивидуального жилого дома действует уведомительный порядок.

Собственник сообщает администрации:

• где будет стоять дом;
• какие у него будут размеры;
• сколько планируется этажей;
• какие будут отступы от границ участка.

После этого администрация проверяет заявленные параметры и направляет уведомление о соответствии либо о несоответствии.

По всем четырём участкам я получил положительные уведомления.

Иными словами, администрация подтвердила, что заявленные параметры домов соответствуют действующим требованиям и что по имеющейся у неё информации размещение таких домов допустимо.

Положительное уведомление действительно считается согласованием строительства и даёт право строить дом с указанными параметрами в течение десяти лет. Но орган власти проверяет документы, параметры и известные ему ограничения — он не приезжает на участок с оборудованием и не ищет трубы под землёй.

Получилась почти идеальная документальная картина:

• назначение земли позволяло строить жилые дома;
• в ГПЗУ коммуникации отсутствовали;
• пятна застройки были обозначены;
• администрация согласовала параметры строительства.

Оставался только один вопрос:

Куда в реальности делись канализация, вода и газ?

Ответ был простым: никуда.

Я решил проверить рынок

Предложений в этом месте было крайне мало, поэтому я начал с верхней границы цены.

В продажу одновременно выставил два участка:

• один примерно за 4,5 миллиона рублей;
• второй примерно за 4 миллиона рублей.

Это была проверка рынка. Мне нужно было понять, насколько покупатели ценят конкретное место и сколько готовы платить за участок, по которому строительство документально согласовано.

Цена была высокой, но звонки начались практически сразу.

Люди приезжали на просмотры. Им нравилось место. Они изучали подъезд, окружение, форму участков, расстояние до инфраструктуры.

Я подумал, что спрос действительно хороший и объекты можно продать дорого.

Но дальше почти каждый просмотр развивался по одному сценарию.

Соседи выходили и рассказывали покупателям о трубах

Как только на участке появлялся потенциальный покупатель, кто-нибудь из соседей выходил на улицу и начинал рассказывать:

— Здесь канализация проходит!

— Через участок идёт водопровод!

— Дом поставить не получится!

— Не покупайте, здесь строить нельзя!

При этом документы говорили обратное.

У меня были ГПЗУ без отображённых сетей и положительные уведомления о соответствии планируемого строительства.

Возникала странная ситуация.

Я показывал человеку официальные документы, по которым строительство разрешено. Сосед показывал рукой на землю и утверждал, что под будущим домом проходит канализация.

И оба могли быть правы.

Я допустил ошибку в подаче объекта

Скажу честно: в первых объявлениях я не указывал информацию о коммуникациях.

Тогда я воспринимал трубы не как абсолютный запрет на строительство, а как сложную, но потенциально решаемую инженерную задачу. Ведь по документам ограничений не было, а параметры домов администрация согласовала.

Я считал, что сначала покупателю можно показать место и документы, а затем подробно объяснить ситуацию с сетями и возможные варианты решения.

Но на практике такой подход оказался ошибочным.

Причём не столько юридически, сколько с точки зрения доверия.

Человек приезжал смотреть обычный участок. В объявлении он не видел информации о трубах. Затем к нему подходил сосед и неожиданно сообщал, что прямо под землёй находятся водопровод и канализация.

После этого любые объяснения воспринимались как оправдание.

Даже когда я показывал настоящий ГПЗУ и настоящее уведомление администрации, покупатель уже думал:

«Почему мне сразу об этом не сказали?»

И это совершенно нормальная реакция.

Я понял важную вещь:

Существенную проблему объекта недостаточно раскрыть когда-нибудь до подписания договора. О ней нужно говорить до того, как человек потратит время на поездку и мысленно представит на участке свой будущий дом.

Вопрос был не только в содержании информации, но и в моменте, когда покупатель её получает.

После этого я изменил стратегию продажи

Я перестал подавать участки как обычную землю, полностью готовую к строительству.

Теперь потенциальный покупатель сначала узнавал о коммуникациях, а уже потом — о преимуществах объекта и документах.

Я объяснял ситуацию примерно так:

По документам строительство согласовано. В ГПЗУ коммуникации не отображены. Однако по имеющейся информации под землёй фактически проходят водопровод, канализация и газопровод. До начала строительства необходимо установить их точное расположение, собственника, глубину, технические характеристики и возможность переноса.

После этого я показывал:

• ГПЗУ;
• уведомление о соответствии;
• предполагаемое пятно застройки;
• известную информацию о расположении сетей;
• возможные варианты решения проблемы.

Одним покупателям такой вариант категорически не подходил.

Они хотели купить участок, вызвать строительную компанию и через неделю начать заливать фундамент. Им не нужны были переговоры с водоканалом, поиск владельца сети, новая топографическая съёмка и возможный перенос труб.

Другие рассуждали иначе.

Они видели хорошую локацию, дефицит предложений и большую разницу между стоимостью обычной земли и ценой проблемного участка. Такие покупатели были готовы самостоятельно заниматься инженерными и юридическими вопросами.

Одновременно я постепенно снижал цену.

В итоге каждый участок ушёл в среднем примерно за 2 миллиона рублей.

Покупатели входили в сделки уже с пониманием того, что приобретают не идеально подготовленную площадку, а участок с согласованным строительством и серьёзной инженерной задачей.

Можно ли было на этих участках строить?

Правильный ответ зависит от того, что именно понимать под словом «можно».

Юридически — да

Вид разрешённого использования земли допускал строительство жилого дома.

В ГПЗУ не были отражены ограничения, исключающие строительство.

Администрация согласовала параметры планируемых домов.

Физически — не сразу

Нельзя просто вызвать экскаватор и начать копать фундамент, не установив точное положение действующих коммуникаций.

Если дом попадает на водопровод или канализацию, придётся:

• переносить дом;
• менять его размеры и конфигурацию;
• переносить коммуникации;
• согласовывать защитные мероприятия;
• либо доказывать, что сеть размещена незаконно и должна быть убрана.

Поэтому выражение «строительство разрешено» не всегда означает «можно завтра начинать земляные работы».

Это разные вопросы.

Почему трубы могли не попасть в ГПЗУ

ГПЗУ — важнейший документ для проектирования, но он не является рентгеновским снимком земли.

По закону его назначение — предоставить информацию, необходимую для проектирования и строительства. При подготовке ГПЗУ никто автоматически не выезжает на каждый участок с георадаром, не вскрывает грунт и не проверяет фактическое положение старых труб.

Если сведения о коммуникации:

• отсутствовали в государственных системах;
• не имели точных координат;
• не были переданы владельцем сети;
• содержались в старых бумажных схемах;
• либо не были связаны с конкретным земельным участком,

такая сеть могла не отобразиться в ГПЗУ.

Поэтому чистый ГПЗУ означает:

В документе отсутствуют сведения о препятствии.

Но он не всегда означает:

Препятствия физически не существует.

Именно эту разницу многие покупатели земли не учитывают.

Что на самом деле подтверждает уведомление о строительстве

При рассмотрении уведомления администрация проверяет параметры будущего дома, разрешённое использование участка и установленные законом ограничения.

Если по известным органу сведениям причин для отказа нет, собственнику направляют уведомление о соответствии.

Но администрация при этом не обязана:

• проводить инженерные изыскания;
• искать подземные сети;
• определять их глубину;
• устанавливать собственника каждой трубы;
• подтверждать исправность коммуникаций;
• согласовывать их перенос.

Поэтому положительное уведомление было для меня сильным документом, но не гарантией того, что в любой точке участка можно безопасно заливать фундамент.

Оно подтверждало градостроительную допустимость дома, а не отсутствие физических препятствий под землёй.

Можно ли просто потребовать перенести трубы?

Теоретически — иногда можно.

Практически — сначала потребуется ответить на множество вопросов:

1. Кому принадлежит сеть?
2. Когда она была построена?
3. На каком основании её проложили?
4. Существовал ли тогда участок в нынешних границах?
5. Имеется ли проектная и исполнительная документация?
6. Установлена ли охранная зона?
7. Зарегистрирован ли сервитут?
8. Какие дома или территории обслуживает коммуникация?
9. Можно ли перенести её технически?
10. Кто должен оплачивать такой перенос?

Отсутствие сети в ГПЗУ или выписке из ЕГРН ещё не означает автоматически, что труба является незаконной и её владелец обязан немедленно убрать её за свой счёт.

Например, коммуникация могла быть проложена много лет назад, когда границы участков выглядели иначе. Сеть могла обслуживать несколько домов или значительную часть населённого пункта. Документы могли сохраниться не полностью, но сама инфраструктура при этом продолжала использоваться.

С другой стороны, если труба действительно размещена без правового основания и лишает собственника возможности использовать участок по назначению, можно ставить вопрос о её переносе, освобождении земли или компенсации.

Но подобные споры обычно требуют:

• архивных документов;
• топографической съёмки;
• строительной или землеустроительной экспертизы;
• переписки с владельцем сети;
• технического заключения о возможности переноса;
• а иногда и судебного разбирательства.

Что такое сервитут и почему он здесь важен

Сервитут — это право ограниченно использовать чужой земельный участок.

Например, эксплуатирующая организация может получить право:

• обслуживать трубу;
• проходить или проезжать к ней;
• проводить ремонт;
• вскрывать грунт при аварии;
• сохранять определённую территорию свободной от застройки.

Сервитут может устанавливаться по соглашению или через суд. Верховный суд указывает, что такое ограничение допустимо, когда необходимое использование объекта невозможно обеспечить другим способом.

Для собственника участка это означает, что даже отсутствие оформленного сервитута на момент покупки не всегда гарантирует, что он никогда не появится.

Если сеть действительно необходима и перенести её невозможно либо несоразмерно сложно, владелец коммуникации может попытаться юридически оформить право её эксплуатации.

Чем рисковали покупатели

Каждый из покупателей должен был учитывать как минимум пять возможных сценариев.

1. Трубы окажутся не там, где предполагалось

Слова продавца и соседей не заменяют точной инженерной съёмки.

Иногда после геодезических работ выясняется, что коммуникация проходит на несколько метров в стороне и дом всё-таки можно разместить без переноса.

Это лучший сценарий.

2. Дом придётся уменьшать или передвигать

Даже если сеть нельзя перенести, иногда можно изменить проект:

• сделать дом уже;
• развернуть его;
• выбрать другую конфигурацию;
• сместить фундамент;
• отказаться от гаража или пристройки.

Но согласовать дом на бумаге и реально разместить его между несколькими трубами — далеко не одно и то же.

3. Коммуникации придётся переносить за свой счёт

Владелец сети может согласиться на перенос, но потребовать, чтобы заинтересованный собственник участка:

• заказал технические условия;
• оплатил проект;
• оплатил материалы;
• оплатил строительно-монтажные работы;
• восстановил благоустройство;
• обеспечил бесперебойную работу сети.

Стоимость переноса иногда может оказаться сопоставима со стоимостью самого участка.

4. Возникнет судебный спор

Если стороны не договорятся, собственнику земли придётся доказывать:

• отсутствие правового основания для размещения сети;
• невозможность нормального использования участка;
• наличие технической альтернативы;
• разумность требования о переносе.

При этом судебный процесс не гарантирует, что трубу обязательно перенесут.

5. Строительство окажется экономически бессмысленным

Самый неприятный вариант — когда дом формально разрешён, но после учёта всех отступов, сетей и зон остаётся слишком маленькое или неудобное пятно застройки.

То есть юридическое право построить дом существует, но реализовать его разумным способом практически невозможно.

Нужно ли было рассказывать покупателям о коммуникациях?

Безусловно.

Земельный кодекс обязывает продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Если продавец сообщает заведомо ложные сведения, способные повлиять на решение о покупке, покупатель может требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков.

При этом существует разница между законом и нормальной практикой продажи.

Формально основной вопрос состоит в том, какую информацию получил покупатель до заключения договора.

Но с точки зрения доверия ждать момента подписания договора нельзя.

Если человек узнаёт о трубах только после просмотра, от соседей или после внесения аванса, он почти наверняка решит, что проблему от него скрывали.

Поэтому я сделал для себя вывод:

Чем сильнее обстоятельство влияет на возможность строительства, тем раньше о нём нужно сообщить.

Не мелким шрифтом в конце договора.

Не после того, как покупатель проехал сто километров.

Не тогда, когда он уже внёс деньги.

А ещё во время первого содержательного разговора.

Как следовало описывать участки

Правильная подача могла выглядеть примерно так:

Земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Получен ГПЗУ и положительное уведомление о соответствии планируемого строительства. Одновременно по имеющейся информации через участок проходят подземные инженерные коммуникации, не отображённые в ГПЗУ. Точная трасса, глубина, принадлежность сетей, ограничения и возможность переноса требуют дополнительного установления.

Такая формулировка не отпугивает всех покупателей подряд.

Она сразу отсеивает тех, кому нужен простой и полностью готовый участок, и оставляет людей, которые понимают характер сделки и готовы оценить потенциальную выгоду.

Что стоило указать в договоре

Одного общего пункта о том, что покупатель осмотрел участок и претензий не имеет, недостаточно.

Из договора должно быть понятно, какую именно информацию получил покупатель.

Например:

Покупатель до заключения договора уведомлён о фактическом наличии либо предполагаемом прохождении в границах земельного участка подземных инженерных коммуникаций, в том числе сетей водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. Точное местоположение, глубина заложения, принадлежность, правовой статус, охранные зоны и техническая возможность переноса коммуникаций покупателю известны не в полном объёме и требуют дополнительного установления. Указанные обстоятельства учтены сторонами при определении цены участка.

Конкретную формулировку нужно адаптировать к реальным обстоятельствам и имеющимся документам.

Задача такого пункта — не освободить продавца от любой ответственности, а зафиксировать, что покупатель понимает характер приобретаемого объекта.

Что я теперь проверяю перед покупкой земли

После этой истории я не ограничиваюсь выпиской из ЕГРН и ГПЗУ.

Перед покупкой участка под строительство нужно проверить не только юридическую, но и физическую возможность поставить дом.

Для этого я рекомендую:

1. Получить свежую выписку из ЕГРН.
2. Заказать ГПЗУ.
3. Проверить вид разрешённого использования.
4. Изучить правила землепользования и застройки.
5. Посмотреть зарегистрированные зоны и ограничения.
6. Осмотреть участок на местности.
7. Найти люки, колодцы, газовые указатели, шкафы и другие признаки сетей.
8. Поговорить с соседями.
9. Запросить сведения у водоканала, газовой и других эксплуатирующих организаций.
10. Заказать топографическую съёмку с нанесением подземных коммуникаций.
11. Наложить на полученную схему конкретный проект дома.
12. Только после этого рассчитывать реальную стоимость участка.

Особенно важен пункт с конкретным проектом.

Фраза «на участке можно строить» почти ничего не означает, пока вы не попробовали разместить на нём дом нужной площади, соблюдая все отступы и ограничения.

Была ли эта покупка ошибкой?

Нет.

Я купил четыре участка примерно за 3,2 миллиона рублей, понимая, что у них есть серьёзная проблема. Именно эта проблема и объясняла огромную скидку.

Но я допустил другую ошибку: сначала слишком сильно опирался на чистые документы и недооценил, насколько важно рассказать о физических коммуникациях ещё до просмотра.

С юридической точки зрения ГПЗУ и положительные уведомления действительно усиливали позицию собственника.

С практической точки зрения трубы продолжали лежать под землёй.

А с точки зрения покупателя отсутствие информации в объявлении выглядело как недоговорённость, даже если позднее я показывал все документы и объяснял ситуацию.

В итоге рынок сам определил стоимость риска.

За 4–4,5 миллиона рублей люди хотели участок, на котором можно начинать строить без сложных переговоров и инженерных работ.

Примерно за 2 миллиона нашлись покупатели, готовые самостоятельно разбираться с коммуникациями, менять проекты и договариваться с владельцами сетей.

Главный вывод

Эта история научила меня двум вещам.

Первая:

Чистые документы не гарантируют, что под землёй ничего нет.

ГПЗУ — не георадар, выписка из ЕГРН — не инженерная съёмка, а положительное уведомление о строительстве — не разрешение копать в любой точке участка.

Вторая:

Существенную проблему нужно раскрывать не просто до сделки, а до того момента, когда у покупателя появится ощущение, что от него что-то скрыли.

Соседи, которые сначала казались мне помехой, на самом деле помогли вовремя изменить подход.

Я перестал продавать эти участки как обычную землю и начал честно предлагать их как сложный актив со скидкой.

И именно после этого нашлись покупатели, которым такая сделка действительно подходила.

По документам на этих участках можно было строить.

Физически сначала требовалось решить вопрос с коммуникациями.

И в земельных сделках иногда именно эта разница стоит несколько миллионов рублей.